各位律师：我老家因近期征地，涉及5万元征地款，但这地是原来我们搬到同一个村一组的徐某家的地，一直种了13年。但对方现在主张地是出租给我们的，要想得到除青苗款外的所有款项。我们提起了官司，主张流转方式是转让。请熟悉土地流转的律师们帮助一下，我们能不能赢，如果法院调解，我们应主张多大比例的金额，如时出租，我们可以得多少。（附协议原文和代理词，代理词包括了庭审的证言）
协议原文：因汪某老家失火，经与胜利村委会、一组组委会商议，将原告一家5口全部由六组迁入胜利一组，现签订以下协议：1、汪某一次性支付徐某房款7500元（这已大大超出了当时的正常房价，法院已调查）。2、土地由汪某接管，农税、管理费等由汪某交纳；3、汪某每年付100斤大米给徐某岳母（被告据此说是租金，流转方式是出租，当时其岳母74岁，但被告证人原签字的组长也证实是当时商谈后其岳母怕“没米汤”喝而提出的一个小小要求）；4、徐某不得再向组里要土地。（徐及其妻是城镇户口）接下是双方签字和村组负责人签字。
汪某诉徐某农村土地承包合同纠纷一案代理词
一、土地流转性质完全符合土地转让规定
（一）从双方当时意愿来看。当时直至现在，被告夫妻都在电站上班，为城镇户口，家庭有稳定收入，其它家庭成员虽为农村户口，但老人不能耕作，小孩还在学习，其根本不可能回农村务农，且当时被告就是将地拿给其他人耕作。从被告本身意愿出发，反正也不耕作，不如卖点钱。基于以上理由，对方本意是转让。
另外，协议第四条“徐某不得再向组里要土地”，此款不应由被告作任意曲解。土地作为集体所有，“组里的土地”理应包括被告原承包地和其它组内任何土地。徐某目前要的土地，即也是组内的集体土地。此款只有一种解释，被告放弃原承包土地承包权。
（二）从农村买卖房屋习惯来看。原告购买对方住房，就是长期打算在一组务农、耕作。按农村习惯，购买房屋，最主要看中的是土地承包权（此对方证人签字的村支书有相关证言），而非一定限期租赁土地。这个协议，是典型的购买房屋并附带土地承包经营权转让的协议，房价包括了土地转让价格。按被告房屋新旧和面积，当时正常价不到5000元，原告实付7500万元（有相关证据显示）
（三）从尊重既有事实来看。现原告已耕种该地13年，并按时缴纳各项税费，履行土地承包义务，组内投资投劳也积极履行。且原告于03年11月，依法取得部分土地林权证，此事实是历届村组和被告应知晓的。从知道土地要被征用前，一直没有提出异议。
（四）从土地转让构成要件来看
（1）发包方意愿。根据协议“经与胜利村委会、一组组委会商议”，这是事前征得村组同意，而绝不是事后备案。按《土地承包法》41条规定，转让必须“经发包方同意”，而出租、转包等无需发包方同意，只需“备案”即可。当时为了转让关系成立，协议特别征得了发包方的同意并签字。
（2）被告家庭收入。被告家庭虽有二人是农业户口，但一家当时到现在都有稳定收入来源的。符合土地承包法第41条“承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源”规定。
（3）土地承包要求。按《土地承包法》“ 家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户”，原告原为六组人，根本不具备承包一组土地条件，当时为了转让关系成立，所以协议特别注明并经村组同意“将原告一家5口全部迁入胜利一组”。如是出租，不管当时还是现在，根本不需将户口转入一组。
（4）承包人应履行义务。《农村土地承包经营权流转管理办法》规定“承包方依法采取转包、出租方式将农村土地承包经营权流转的，承包方与发包方享有的权利和承担的义务不变。”即如是出租，被告所承担农税等义务仍由被告履行。但协议第3条规定“农税、管理费等由汪某交纳”，即承认原告承包人身份，由原告履行承包义务。且原告一直按协议承担农税等义务，有农税通知单为证。
基于以上事实，协议完全符合《农村土地承包法》规定 “承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户”是属于典型的购买房屋并附带土地承包经营权转让的协议。
二、对被告提出流转方式为出租关系的答辩
（一）协议中没有明确为租金。如要按法律关系理解，原告只理解为支付方式的一种，即分期支付，不能片面理解为租金。
（二）农村土地流转习惯。农村土地转让后由买方按年支付一点口粮，是农村土地转让中较为正常的现象。这个条款，仅仅是当时其岳母怕其没有口粮来源，在土地转让的前提下，提出、附带的一个小小要求而已。此事实即使是被告证人、原一组组长、当时签字人也当庭予以证实（其原话为“怕以后喝口米汤也没有”，“汪某认为这么多钱都出了，每年100斤大米也不是很大的事”。
（三）如是出租，则价格问题。按96年标准计算，每年100斤大米仅值不到80元，如是租金，不可能如此之低。另外，被告岳母当时已74岁，按农村平均寿命，也在世不了几年，收不了几年的“租金”了。如果真的是租金，对方就应每年约定实际金额。
（四）如是出租，则时间问题。《农村土地承包经营权流转管理办法》规定，出租都有“一定期限”， 协议中没有约定任何期限。只有转让是承包经营权的根本改变，不会约定期限。
（五）如是出租，为何要发包方同意。协议是事前征得村组同意，而绝不是事后备案。按《土地承包法》41条规定，出租、转包等无需发包方同意，只需要“备案”即可。
（六）如是出租，为何要迁移户口。此“一（四）（3）”款有论述。即使是96年，如是出租，根本不需将户口转入一组，因为不管是城镇户口，还是外省户口，都可以到一组来租种土地。这个即使当时村组也没有权利反对。
（七）如是出租，为何农税由原告承担。此“一（四）（4）”款有论述。
（八）如是出租，为何被告证人也承认是承包、转让。被告证人、其姐夫和当时签字同意人任某作为原村支书，在清楚“承包”概念的情况，也在法庭上作证认为“接管就是承包”（承包是96年已有的概念），即是对历史事实的最好还原。
三、针对被告提出取得土地承包证而证明其享有实际土地承包权。虽一直以来原告没有申请更换土地承包证，但实际承包权仍在原告。根据《农村土地承包经营权证管理办法》规定：“采取转让、互换方式流转土地承包经营权的，当事人可以要求办理农村土地承包证变更登记”，这非强制性要求，办与不办不改变土地转让性质。另外, 《农村土地承包法》第38条和《物权法》129条规定“土地承包经营权采取互换、转让方式流转，未经登记，不得对抗善意第三人。”
四、被告答辩中称被告岳母和女儿仍为胜利一组集体经济成员，据此认为享有承包权。但根据《土地承包法》41条规定，农村户口只要家庭有稳定的经济收入，仍然可以转让土地。
五、被告提出原告户口为今年11月才转户口到一组。此行为是严格按协议履行，且当时没有约定时间，没有违反任何法律法规规定。公安机关完全根据当时村组协议和意愿，允许原告落户。
2008/12/25 18:00:00
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